Как продать квартиру без риэлтора?

Принимая решение о продаже квартиры, большинство владельцев обращаются в агентства недвижимости или к частным риэлторам, из опасения быть обманутыми и потерять квартиру или деньги. Естественно, работать со специалистом надежно, но дорого. Для тех, кто не имеет средств на оплату услуг посредника или желает сэкономить – статья расскажет о том, как продать квартиру самому.

Самостоятельная продажа – выгоды, риски, особенности

Главная выгоды при самостоятельной продаже квартиры вроде очевидна – существенная экономия денег, которые пришлось бы заплатить риэлтору за работу, которую можно выполнить самостоятельно. Однако ситуация не столь однозначна, как кажется, если разобраться.

Безусловно, выгодна самостоятельная продажа квартиры тем, кто нуждается в свободных деньгах и не собирается срочно приобретать жилье для себя. Иными словами, если есть где жить – можно продавать квартиру самому.


Выгоден вариант такой продажи и при переезде в другой город (село), приобретении жилья у застройщика или покупке недвижимости в другой стране. Дополнительные наличные деньги, в этом случае, будут абсолютно не лишними.

Ситуация, в которой самостоятельная продажа может быть невыгодной выглядит следующим образом: после продажи собственной квартиры необходимо срочно приобрести другое жилье на вторичном рынке.

Дело в том, что более 85% квартир на этом рынке продаются через посредников и оплачивать их услуги придется в любом случае. Так вот, если бы риэлтор проводил одновременно обе сделки: продажу старого жилья и подбор нового – это обошлось бы гораздо дешевле, нежели комиссия за единственную сделку по покупке. Поиски же самостоятельного продавца нужной квартиры могут затянуться на месяцы, в течение которых полученные с продажи деньги рискуют обесцениться.

Видео о продаже квартиры без риэлтора

Продажа квартиры – этапы проведения сделки

Правильная оценка помещения

Одним из главных факторов, влияющих на успех проведения сделки, является правильная и обоснованная установка цены на квартиру. Следует знать, что квартирное ценообразование зависит от многих факторов:

1. Метраж и планировка – пожалуй, одни из самых значимых параметров, влияющих на цену. Чем больше метраж и удобнее расположение жилых помещений, тем дороже оценивается квартира. Большую роль будет иметь число и изолированность комнат, наличие балкона/лоджии, характеристики санузла (совместный или раздельный), величина прихожей или коридора и т.д.
   
2. Район расположения, благоустройство и наличие инфраструктуры в прилегающей области. Чем дальше от центра, тем меньше цена (бывают исключения), чем беднее инфраструктура (магазины, школы, места развлечения и т.д.) и удобство транспортного сообщения, тем дешевле стоимость квартиры.
   
3. Техническое состояние дома и его тип, а также положение внутри самой квартиры. Более новые дома с удобными планировками ценятся дороже, чем стандартные «коробки» устаревших образцов.
   

Кроме перечисленных моментов, на стоимость влияет еще множество мелочей: охрана и безопасность территории, состояние двора и вид из окна, спокойные или шумные соседи и т.д.

Для того чтобы установить оптимальную цену, нужно провести сравнительный анализ предложений, аналогичных вашему, на основных городских порталах недвижимости и в профильных журналах. Исходя из полученных данных, можно «играть» ценой: если имеется время и продаже неспешная – назначить цену, близкую к максимальным значениям, если сроки поджимают – цена объявляется ниже средней. При отсутствии покупательского интереса, цена постепенно снижается.

Предпродажная подготовка квартиры и документов

Внутреннее состояние квартиры влияет, конечно, на её стоимость, но тут есть свои нюансы. Не стоит делать в квартире капитальный евроремонт – он в большинстве случаев неоправдан. Новые хозяева все равно будут переделывать что-то под себя и не захотят слишком сильно переплачивать за внутреннюю отделку квартиры. В идеале, стоит сделать косметические доработки в помещении, проверить состояние канализации, сантехники, электрики и привести их в приемлемый вид.


Полный комплект документов для продажи заранее готовить не стоит, ведь срок действия многих бумаг сильно ограничен.

Однако наличие документов длительного действия следует проверить и заказать их дубликаты в случае отсутствия:

• Свидетельство о собственности на помещение, а также документы подтверждающие имеющиеся права (договора продажи, дарения, передачи в собственность).
  
• Технический и кадастровый паспорта на квартиру со всеми полагающимися приложениями (чертежами, схемами, перепланировками, размерами).
  
• Выписка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии обременений, претензий и судебных исков на квартиру.
  
• Справка из МИФНС об отсутствии долгов по налогу на дарение/наследство на квартиру.
  
• Согласие на продажу супруга/супруги, если квартира приобреталась гражданами, состоящими в браке.
  Позже, на стадии оформления согласованной сделки, к списку нужно будет добавить еще несколько бумаг:
  
• Разрешение органов попечительства – если в число собственников входит несовершеннолетнее лицо.
  
• Справку формы №9 – сведения о прописанных/выписанных жильцах.
  
• Справки о состоянии расчетов с коммунальными службами и прочими обслуживающими компаниями.
  

Размещение рекламы и демонстрация квартиры

Перед размещением объявления о продаже на различных ресурсах, его необходимо хорошенько продумать. В кратком сообщении нужно дать максимум полезной информации для потенциального покупателя: общую и жилую площадь квартиры, количество комнат их метраж и планировку, сведения о санузле (совместный/раздельный) и присутствии балкона, а также о районе расположения и имеющейся инфраструктуре. Качественные и четкие фотографии привлекут к объявлению больше внимания.

Время демонстрации квартиры, обычно, подстраивается под возможных покупателей, так что придется запастись терпением и пожертвовать драгоценными часами своей жизни. Для сведения временных затрат к минимуму, необходимо заранее определять точное время просмотров и незадолго перед встречей уточнять её действительность.



Если продавцом заложена возможность корректировки (снижения) цены – она происходит на этом этапе. На этом же этапе покупатели могут пожелать ознакомиться с основными документами на квартиру.

Оформление предварительного договора и получение аванса/задатка

После того как продавец и покупатель пришли к взаимному согласию и готовы осуществить сделку, рекомендуется заключить предварительны договор. Грамотно оформить подобный договор можно с помощью юриста,
специализирующегося на сделках с недвижимостью, или агента покупателя (если он привлекает посредников).

Серьезность намерений обеих сторон, как правило, подтверждает аванс или задаток, передаваемый покупателем продавцу. Соглашение о передаче и соответствующий акт (или расписка) считаются дополнениями к договору. В случае отказа от сделки одной из сторон, договор аннулируется, задаток или аванс возвращается или остается у продавца, в зависимости от причин и прописанных в соглашении условий.

Регистрация сделки и окончательные взаиморасчеты

Перед подписанием и подачей документов на регистрацию сделки в государственной организации, принимаются меры, гарантирующие продавцу получение денежных средств. Арендуется банковская ячейка – для проведения операции с использованием наличных средств, открывается блокируемый счет – при сделке с безналичными деньгами.

Денежные средства закладываются продавцом в ячейку (переводятся на счет) и хранятся там в течение времени, необходимого для проведения сделки в Регистрационной палате. После регистрации продавец предоставляет в банк документ о смене собственника и получает доступ к деньгам.

Сам договор купли-продажи сегодня можно оформлять и без привлечения нотариуса, главное, правильно внести все нюансы: срок передачи денег и освобождение квартиры, способ оплаты, состояние квартиры и расчетов с обслуживающими организациями.



После завершения всех процедур, бывшему хозяину необходимо выехать с проданной площади в срок, указанный в договоре. По окончании решения всех вопросов, связанных с коммунальными платежами, а также вывоза вещей – подписывается акт приема-передачи квартиры новыми владельцам.