Ремонтируем квартиру грамотно

Как известно ни одна сделка по купле-продаже квартиры не обходится без соответствующих документов на эту квартиру. Среди них должна быть справка-характеристика из БТИ. Любые изменения, которые владельцы квартиры осуществляют в ней, должны утверждаться также в БТИ. Иначе это может рано или поздно повлечь за собой штрафы или наказание уже серьезнее. Так как же обезопасить себя и реализовать свои идеи?

Специалисты утверждают, что до начала каких-либо работ по перепланировке квартиры необходимо получить соответствующие разрешительные документы. В противном случае подобные действия со стороны владельца квартиры будут расцениваться как самовольное проведение строительных работ. В результате на владельца квартиры могут быть наложены штрафные санкции в размере до 50 % от общей стоимости проведенных строительных работ.

Мало того, что квартиру, в которой произведены не узаконенные изменения, довольно сложно продать, завещать, оформить дарственную, заложить под кредит, так еще такие действия могут нанести вред несущим конструкциям. А это уже грозит владельцу уголовной ответственностью.

Перепланировка или реконструкция. А разница?

Для многих людей просто не существует разницы между этими понятиями. А о том, что перепланировка квартиры – это не личное дело ее владельца, задумываются также не все.

Под перепланировкой квартиры подразумевается проведение комплекса ремонтно-строительных работ. Они проводятся соответственно с проектной документацией, демонтажем или переносом внутренних перегородок, которые не являются несущими, сменой физических параметров помещения, обустройством проемов, которые не затрагивают внешние стены и иные несущие конструкции дома.
А вот реконструкция квартиры влечет за собой значительные серьезные изменения. Это может быть изменение геометрических размеров отдельных помещений, замена отдельных элементов квартиры, изменение основных технико-экономических показателей квартиры, увеличение жилищной площади больше, чем на 5 % .

Действуем по закону

Наиболее удобным во всех отношениях вариантом перепланировки квартиры является совершение всех необходимых работ еще в процессе строительства дома. Законно, без дополнительных затрат времени, денег и нервов. Как правило, подобная услуга предоставляется будущему владельцу без дополнительной оплаты проведенных работ. А если новостройка уже сдана в эксплуатацию и вы только сейчас приобретаете в ней квартиру, то следует позаботиться об оформлении всей необходимой разрешительной документации. Это же будет стоить отдельной платы.

Важно и то, что реконструкция и перепланировка квартиры как разные комплексы работ будут требовать разного количества разрешительной документации и соответствующих подписей. Но в любом случае, необходимо изначально сделать проект, который будет отображать все будущие изменения в квартире. После этого перепланировка должна быть согласована в ряде организаций представляющих городские власти, таких как: Главархитектура, районная администрация, санэпидемстанция, служба пожарной безопасности и т.д. для каждого вида работ существует свой чиновник. Поэтому собирать бумаг и подписей придется много.

Не будем забывать и про соседей. Вот когда вспоминаешь, что с ними надо дружить, или, по крайней мере, иногда здороваться. Соседи пишут заявление, в котором указывают, что ничего против планируемых изменений в вашей квартире не имеют. После того, как вам все-таки удалось провести желаемые работы, вам опять необходимо обойти почти что все организации, и соседей также. У всех берете справки или заявления, что своими действиями вы не причинили никакого ущерба. И уже тогда можно смело приглашать инспектора из БТИ. Он проведет инвентаризацию помещений и выдаст вам новый техпаспорт на квартиру.

В случае, когда после проведенных ремонтных работ площадь квартиры увеличилась больше, чем на 5 %, то необходимо будет обойти еще дополнительные кабинеты и инстанции. В самом начале ваших хождений чиновники районного уровня будут согласовывать проведенные ремонтные работы, и готовить соответствующий проект распоряжения, который направляется в столичную горгосадминистрацию. После этого собираются исходные данные, технические условия, задания для проектирования. Результатом разработанного проекта и проведения его экспертизы становится разрешение на выполнение строительных работ. После этого государственная приемная комиссия осуществляет ввод квартиры в эксплуатацию, а уже после всего этого владелец обращается за новым техпаспортом в БТИ.

Идем окольными путями

Много вы встречали добропорядочных граждан, которые перед тем как сделать какую-то перепланировку в квартире бегут за специальными документами? Обычно все совершается без них. Пока вы живете в этой квартире у вас особых проблем не возникает. Они начинаются в случае продажи квартиры, оформлении дарственной и т.д. тут уж без чиновников не обойтись. Иногда бывает проще и дешевле вернуть все на свои места (заложить новый проход и свалить старый, уже заложенный и прочее). Для тех владельцев, которые не могут восстановить изначальный вид квартиры, на помощь спешат риелторы. Они могут договориться с ЖЭКом об оформлении необходимых документов на перепланировку задним числом. Не хотите платить комиссионные риелтору – обратитесь к специалистам. Их услуги также стоят денег, а сроки оформления всех документов затягиваются до месяца.

Что нам можно, а что нет?

В любом деле есть свои ограничения. Вот так и с реконструкцией и перепланировкой квартир. Есть список ремонтных работ, которые можно проводить, если имеются на то разрешительные документы, а есть работы, которые запрещаются законодательством. Их никакой документ не разрешает. Однако это не мешает их проводить самостоятельно, без документов.

Так что же можно делать:

- увеличивать площадь санузла через объединение туалета и ванной комнаты, а также путем присоединения некоторой части коридора;
- увеличивать площадь жилых комнат путем демонтажа перегородок со вспомогательными помещениями или коридорами;
- обустраивать кухню-столовую, присоединяя к имеющейся кухне смежную с ней комнату;
- делать новые проемы в стенах, которые не являются несущими, между помещениями различного предназначения;
- обустраивать встроенные шкафы, антресоли, кладовки с целью увеличения жилой площади;
- переносить в квартиру входной проем;
- убирать подоконную часть стены комнаты для обустройства прохода на балкон.

А вот следующие строительно-ремонтные работы запрещаются:

- увеличение площади санузла или ванной комнаты путем уменьшения площади жилых комнат;
- демонтировать внешние стены (нет разницы – несущие или нет) и таким образом совмещать лоджии или балконы с иными помещениями квартиры;
- переносить батареи центрального отопления из помещения на балконы или лоджии;
- объединять квартиры по вертикали независимо от того, демонтируются междуэтажные перекрытия частично или полностью;
- удалять звукоизоляционную основу полов при ремонтных работах;
- удалять вентиляционные коробки и каналы;
- делать пристройки к квартирам расположенным на первом этаже многоэтажного дома или рыть погреб к ним;
- устанавливать спутниковые антенны, кондиционеры на фасадах зданий, которые выходят на улицу.